北京买房：理清思路，购房建议

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是去年12月买的亦庄贵园小区大二居，当时为了改善居住和孩子上学购买，没想到市场价格会回落这么多。现在十分懊恼，已经成了心结。其实孩子26年才上小学，所以买了以后就租出去了。

特此请教您几个问题，请您不吝指教。

一是北京的房子怎么会下跌这么多，时间这么久，背后的深层原因到底是什么，口罩三年都没有这么跌过，目前感觉救市政策也不彻底也不急切，上面到底在等待什么。

二是贵园老小区将来走势如何，是否建议尽快出手呢，还是等上十年八年以后再说。如果放长时间线就一定能止跌回涨甚至是跑赢通胀吗？

三是房子买贵了的心态如何调节，目前看到成交单价已经达到上万的差距，每天非常焦虑，整个人状态非常不好，已经影响到正常生活工作了，请问如何调整心态面对现实呢？

A：

1、商品价格是由供需关系决定的，在供给的房源没有减少的情况下，购房需求减少了，那房价也就跌了。从大环境来说是全球经济危机，中国也挣不到钱，百姓们的收入好几年不增长了，又不敢借贷，自然缺乏接盘的力量。

本来都想的是口罩摘掉之后能迅速回暖，典型的就是大量的餐饮新店开张，都认为会和2003年非典那次出现报复性消费呢。但现实是没挣到钱的不敢消费，挣到钱的也消费不多，各行业都是这种情况，连体制内和央国企都降薪。越挣不到钱越降低消费，而且对未来的预期没有信心。口罩三年是都抱有预期，结果摘掉之后预期没来，那就预期破灭了。房子天然带有投资属性，人们买的都是预期，预期不足那就买房人少，价格下降呗。

另外一点是学区房单独的问题。人口减少是大趋势，2026年是明确的拐点。按周边国家的先例，人口减少后学区房大多都是涨的慢，逐步降低溢价率。但大盘没有上涨，学区房的溢价部分就单独下跌了。

2、救市怎么说呢？北京从来也没彻底过啊，更没急切过。哪怕是中央急切彻底，北京也必定打折执行，这就是首都的范儿。

1994年救市，全国大城市都买房送户口。北京也参与了，但拿出来的都是没人爱要的偏远地段儿。1998年救市，全国都立刻执行，北京单独延迟了整整一年。2008年救市，北京一条单独政策都没有。2014年救市，北京根本不参与，一直到2015年才执行了一半政策。主要原因是北京每次跌的都不多，手里的筹码又足，犯不上太着急。

上边等什么？等成交量呗，只要能凑合过就行了，还要什么自行车？价格从来不是北京所关心的，或者说只要能稳住就行，没必要太激进，除非是高层单独命令。

3、贵园留着呗，我不建议尽快出手，老小区在这会儿着急的都吃亏。我认为是没有下跌空间了，人口真正拐点也得是明年信息采集之后呢，这会儿不到时候。

将来走势，基础部分肯定是跟随亦庄的大盘，不吃亏也不占便宜。溢价部分除了人口也看政策，如果有放宽落户或高考的政策就能支持住，没有的话或许要受一些影响。

另外亦庄有特殊的地方，发展的太快了，得看中高考的成绩。如果成绩好，那现在的溢价率并不算高，顶多是东西海的一半。如果成绩不好那就不太好了呗，等出了成绩看吧，今年很重要，明年更重要。

十年八年，基础部分肯定是至少对抗通胀，全世界的大城市都这趋势。哪怕是日本崩盘30年了没起色，东京的市区和产业新区也都涨回来了。学区溢价部分不敢保证，但反正现在也不算高，真要是十年八年的也就无所谓了。别期望值太高了，房价不太可能大涨，北京的能跟上通胀就行，能否跑赢再说吧。

4、买贵了心态如何调节，看看前几次崩盘的先例呗。1993年崩盘，海南跟北海几十万人破产。2000年公寓崩盘，最高峰跌幅75%，我亲眼看到两口子在方庄抱头痛哭。2005年上海等地崩盘，跌幅30%，无数人闹着退房，结果退房的都后悔了。2008年全国崩盘，大城市一半腰斩，北京也跌了30%，我天天被闹退房的围追堵截。2010年暴跌，几个月跌幅15%，又是到处砸售楼处。2012-2013年温州鄂尔多斯和杭州等地崩盘，多少人跑路跳楼和被判刑啊，他们怎么调节心态啊？2017年崩盘，北京半年跌幅15%，西城领跌，高位接盘的找谁诉苦啊？

之前的还有2014年中关村暴跌，炒房的赔惨了。同时期朝阳砖角楼一夜跌幅30%，赔钱的直接上了吊，心态崩了。这种事儿太多了，万柳、上地、德胜、金融街，暴跌之后想不开的有的是，能熬过去也就无所谓了，熬不过去能怎样？2013年学区房暴涨的时候，金融街破平房每平米突破30万，到现在十年过去了才20万左右，他们怎么办啊？

5、总之如果是我就等着了，犯不上这会儿追涨杀跌，北京没什么下跌空间了。另外调节心态的最好办法就是看看比自己更倒霉的，看完了也就觉得自己这点儿无所谓了。我反正见的多了，每隔几年准来一轮，看多了也就麻木了。

说两句话吧，华尔街的谚语：每次都说不一样，其实哪次都一样，行情不可预测，人性万年不变。再一句：行情永远在绝望时酝酿产生，在上涨时纠结犹豫，在狂欢中崩盘破灭。

仅供参考。

二

我们现在自住在长辛店珠江御景小区，小区环境还可以，128平自住也比较舒适。房子是12年买的，当时是觉得离单位近，且单位有共建不考虑学区。但是现在一是我们单位要分流出京，二是共建早都没了。孩子27年上小学，为了孩子上学，肯定是要换学区房的。我们房子卖的话大概420个左右，手里还有接近200个，总价800个以内的可以考虑。

我主要是想请教您：一是我们把原来房子卖了重新买个自住 学区的呢，还是先买个占坑房；二是最近这个房价出手合适吗，还是不着急再等等看。我们也知道这个资金自住 学区够呛，如果要优先，就是学区优先。

1、2012年买的，共建是2013年教改后取消的，2014年基本做到了统筹，你们单位没有政保名额吗？如果有，哪怕是小政保也都没必要买学区房了。因为2027年必定是学位宽松，只要能提前择校就大概率能选到不错的。

2、这会儿买学区房倒不是不合适，但也有点儿别扭。主要是明年之后就是入学低谷期了，人数比这两年少了小一半。学区房的基础部分肯定没问题，但溢价部分说不好，如果到时候没有政策支持，有可能受到影响。

以800万来说在东西海算普通学区房，平均溢价必定在200万以上。占坑儿房的溢价率一般更高些，以350万来说基本在30%以上，起步100来万吧。要是我就买兼顾自住的了，要不然没少太多的溢价，还耽误了居住。

3、以2027年的入学时间来说是挺好的，赢在了起跑线上，但跟学区房一结合就有点儿别扭了，按现在的溢价行情来说很难占到便宜。

4、现在出手倒没什么不合适的。一是以地段儿和小区来说，珠江御景在各方面都普通，历次行情这里的顺位都靠后，也就是得等市区涨过了之后才传导到这里，所以就没必要等行情了，等到了也不占优。

二是你们卖房增加的预算多，如果等到了行情，那或许更吃亏。也就是有可能以还没轮到上涨的价格卖掉，去买人家已经涨过了的。所以这种地段儿的常规建议就是在横盘期置换，不占便宜也不吃亏。

5、如果学区优先那就看西城月坛这种的，都是老房，溢价比德胜和金融街的低，但教育资源好，就算是过了高峰期也大概率受到的影响小。800万的选择还行，基本满足一家居住。

海淀的话还真不太好说，今年的小升初政策挺严的，说不好明后年是否会更影响学区房价格，有可能更严。所以除非是确定买直升的，否则还不如西城呢，反正溢价率差不多。

6、多说一句海淀普通学区的，比如北太平庄学院路花园路等等，没什么溢价，就是海淀学籍的价值，居住的性价比就相对高了。但这就不是以学区为主了，或者说是以等待学区提升为主。

三

市场趋势判断：政策出来后，5月下旬到6月上旬学区房卖的很好。6月下旬稍微有些缓和了。您觉得对于我们这种26年上学的刚需学区房，现在是否是入手的合适时机？

目前的考虑：海淀三小和西城德胜我在摇摆不定！我家娃26年上小学，32年小升初，海淀可能取消点招了；而26年上小学，西城的德胜不确定能否留在片区内。想买海淀的原因是三小的学风好，周边补课产业链完善，让娃养成好的学习习惯。但是海淀片区的初中确实一般，所以如果娃一般或者只能派位，我打算小升初买房换到西城，去西城上初中。

想买西城的原因就是小学还可以、而初中都还不错，少一次换房折腾。我和我老公都在朝阳上班，不考虑买上地。您觉得26年上小学买海淀三小和西城德胜哪里更合适呢？

1、我还是这话，如果资金准备好了那就提前准备，买完了也就踏实了。另外如果预算高的话也提前买吧，豪宅的学区溢价相对低些，过了入学高峰的支撑也大，毕竟房子是用来住的。

如果资金不是现成的或预算不太高，那既然是2026年上学呢，到明年信息采集再看吧。一看政策，或许有更多的选择；二看行情，我认为溢价至少不会再增加。

2、万柳和德胜，这也是先看孩子的天分和家庭情况。天牛蛙其实在哪儿都差不多，这俩学区崛起的时候都是对标中关村，都很强。区别就是海淀卷的更狠，只适合虎妈牛蛙，否则在中三挺难受的。西城的适应面更广，本地家庭净是不怎么鸡娃的，自己不较劲也没什么压力。

如果真的不点招了，那分班分层就会更严重。因材施教是必须的，哪所学校都明里暗里的进行，最终结果还是差不多。西城几乎没点招，但成绩为什么好啊？分班分层呗，谁也躲不开，只是不公开宣传而已。都说东城完全没点招，但系统内或学区内择优也是存在的，只不过做的更隐秘，让很多家长都不知道就考完了，要不然牛娃都是怎么选出来的啊？上有政策下有对策，牛娃得不到好资源着急，牛校不能掐尖儿了也着急，都在斗法呢。

所以先甭考虑小升初跨区了，大概率是占不到便宜的，之所以西城不许转学生直升就有这方面的考虑。先看孩子天分吧，天牛娃且预算很高的就去万柳，预算不太高的在德胜。牛娃则是愿意跟鸡娃的来万柳，相对不太较劲的在西城。普娃则是最好在西城了，海淀太卷了。

3、基本就这情况，看自己家情况吧，没有最好，只看自家适合哪里。一句话就是中三更适合牛娃和鸡娃的，德胜则牛娃普娃都行。

四

我之前咨询过您，现在有了些变化，孩子实在是不适应海淀，我们也累的不行。现在想是不是索性中考后去民办国际校吧，毕竟孩子英语还可以，这样能省点心不卷了。但目前这房子不好处理，前几年涨的都跌回去了，整体可以说没跌但也没涨，劣势是不好卖，挂了一年了也没卖掉。

这几天突然看房的增多，但都不出高价，中介的建议是趁着入学高峰尽快出手，这样能赶在我们想换的这套房（如图）没涨之前买下，仍然算占了便宜。您帮忙看看可行吗？

1、孩子现在刚初一吧，再开学才初二，这会儿考虑民办的早了点儿。毕竟初二是关键的转折点，如果能开窍儿那就抓住机会冲一把，实在不行再考虑其他通道。毕竟是海淀，各种教育资源都方便，但一定观察孩子的心理，真要不适应的话别强求。

2、中介说的有道理，郊区在大多数行情的时候，传导排序都是在市区之后的。只有2015-2016年那次通州和大兴领涨过，一个因为副中心一个因为新机场，而其他时期都是市区的先涨，然后才向外围传导。昌平大概率仍然是在海淀后边，怎么都不吃亏。

3、但我觉得甭着急，因为看样子是没增加多少预算，那犯不上提前。也就是无论什么时候海淀的出手，也不耽误买这套南邵的，其他同类型的房源也一样，都不耽误。所以要是我就等等了，如果有行情那就是海淀的先涨，卖掉后去买昌平没涨或涨的少的。都没涨那也不吃亏呗，尽量缩短空白期就行。

……

借这位妈妈的话题说两句，挺典型的情况。本来孩子是在丰台的，上的学校也不错，家里也没放松鸡娃，认为怎么都不至于太弱。

然后是一直到三年级都遥遥领先，可四年级的绕脖子题一多就不行了，数学成绩猛然下降。请了一对一也没什么效果，给这位妈妈打击的够呛。

她刚找我的时候是从家长会出来，说是心灰意懒万念俱空，过马路都不想看车了，差点儿真的融化在蓝天里。

再之后就要在海淀买了套占坑儿房，想的是换个环境能好些。怎么说呢，我当时劝她还不如东西城呢，上限和下限都相对高，宽容度强。而海淀太卷了，尤其是这跨区转学过来的，期望的又是追赶，那未必能短期内就适应。说句不好听的，如果在丰台的都感觉不好追上来，到了海淀更难。

但家长们谁愿意轻言失败啊，尤其是学历相对高的父母，更不愿轻易承认了，都想的是进入竞争大的氛围内刺激一下。

然后就是今天的情况了，家长孩子都累。但已经是这样，咬着牙也得坚持到中考啊，然后再说哪种通道。

总之奉劝各位家长，到三四年级的时候尽量客观的评估孩子，别太理想化了。到初二之后再开窍儿的当然有，但非常少，大多数都是受了好几年罪但没效果，还不如都轻松些呢。

五

我想咨询下：

1、目前的房价作为刚需是否值得入，目前纠结的点在于手头资金有限，但是考虑租房也是一笔不少的费用而且有不稳定因素。买的话在考虑小户型二手房，又焦虑万一买完后房价持续走低；

2、是否能推荐一些性价比相对较高的小户型，交通相对便利即可，其他基本无要求；

3、满五的经济适用房能购入吗，后续是否会存在什么问题。

1、房子是用来住的，有需求就买，能解决居住问题就是值。投资的话普通吧，只能说现在是低谷，北京买房：理清思路，购房建议政策也在救市，大概率是没什么下跌空间。但也别期望值太高，房价暴涨的年代早就过去了，以后长期来看也就是作为个对抗通胀的工具而已。另外北京成熟地段儿的房子相对更稳妥，全世界主要城市都差不多。

要不就关注政策和成交量，有政策或成交量持续上涨就尽快，没有就继续等。

2、经适房当然能买了，转商之后就是商品房同等待遇，没有任何问题。不过经适房也分好几种呢，2005年之前的老经适房相对质量更好，典型的比如天通苑和回龙观的。之后的和新经适房相对普通，这就看具体的小区了。

3、这最好是先把需求列出来，然后进行排序，如果是预算不高，那能满足最主要的就算成功。之后再看哪个板块，别上来就说推荐房子，除了骗子谁敢瞎忽悠啊。之后才是小区和房源呢，一步一步来。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！